【素朴な疑問】不動産投資は本当に“不労”所得なのか考えてみた

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

「不動産投資は不労所得」よく言われる言葉ですが、果たして本当に”不労”なのでしょうか?

考えてみましたが、結論から言うと

「不労所得ではないが、労働収入とは明らかに性質が異なる」

ということかなと思います。

不労所得と思って始めると違和感を覚えるかもしれません。

そもそも不労所得とは

不労所得とは、辞書などによると

働かないで得る収入。労働の直接的な対価以外の報酬。

と書かれています。

つまり、労働をした結果もらう収入以外のものとなります。

労働とは何かというと

主に賃金を得るために体力・知力を使って働くこと。

とあります。この意味から言うと不動産からの収入は不労所得と言えるかもしれません。賃金を得るために働いているわけではありませんので。

しかし、決して何もせずとも収入が入るわけではありません。

賃金を得るために働くわけではありませんが、不動産を保有することに付随して発生する仕事はあります。

そのような意味で、不動産投資は不労所得ではないと言いたいです。

以下、①物件購入時、②物件購入直後、③安定運営後の3つの場面に分けて実体験を見ていきます。

物件を購入する際

物件を購入するというフェーズは、「不労」とはかけ離れています。

まず物件を探す作業。パソコンや携帯電話を使って、自ら能動的に探さなければいけません。

良い物件は足が早いですからそれなりのスピード感と継続性を持って行う必要があります。

サラリーマンなら、平日は毎日新着物件をチェックした上で不動産会社に連絡をし、土日に現地に行く段取りをつけなければいけません。

行く約束をしていたら「ごめんなさい、売れちゃったみたいです。」なんて連絡があることもあります。

土日は朝から現地に行って不動産を数件見て回ります。地方物件だと朝早くから夜までかかりますから、完全に自腹(経費にはなりますが)で行く出張です(笑)

これはマジの肉体労働でしたね(笑)

物件が決まれば、今度は銀行との融資の打ち合わせです。銀行は平日しかやっていないのでサラリーマンは有給を取って銀行に行くことになると思います。

私は1、2回行くだけで済みましたが、融資がこじれるともっと行くことになる人もいるのではないでしょうか?

そして、無事融資の承認が降りると決済です。これも平日なので有給取得です(笑)

ただこの日はみんなハッピーです。みんな今までの苦労が報われる日ですから。

買主(買えてハッピー)、売主(売れてハッピー)、銀行(利子ハッピー)、不動産会社(仲介手数料ハッピー)、司法書士(登記手数料ハッピー)というように。

物件購入直後

無事に物件が買えて、さあここから働かずして収入が入ってくるぞ、と思ったら大間違いで、むしろここからが本番です。

まず空室の多い物件ならば、家賃額の見直しなどを管理会社と打ち合わせなければいけません(物件購入と並行して事前にやっておくのもアリ)。

この打ち合わせがうまく行って入居者が付けばいいのですが、うまく入居付けができない場合は再度打ち合わせをする必要があります。

この打ち合わせは電話で済ましてもいいのですが、いかにせよ頭を使った労働です。管理会社が判断材料を示してくれますが、最終的な決定はオーナーが自分の責任で行います。

安定運営後

無事に入居者が付き安定して物件運営が始まれば、一応不労所得感覚は味わえます。

しかし、何かあるたびに不動産会社から電話がかかってきますので、電話恐怖症になります(笑)

特に大きな台風が来たり大雨が降った翌日などに電話が来ると、「物件に何かあったか!?」と不安になりますし、実際に修繕が必要だということになれば、保険会社に連絡を取って、保険金をもらう手続きなどを取る必要があります。

その他、毎月の帳簿付けなどは完全にサラリーマンがやってる労働と一緒です。

確定申告前にまとめてやってもいいですが、それはそれで大変なのでこまめにやるようにしています。数字が得意だったり複式簿記の知識がある方は苦労しないと思いますが、初めてやる場合はそれなりに苦しみます。

それでも不動産投資がいい!

ここまで見ると、思ったより不労所得ではないということが実感できるのではないでしょうか。左うちわで優雅な生活とは程遠いですね。

しかし、それでもサラリーマンとしての労働収入と比べるとまったく性質が違います。

物事の決定権がすべて自分にあるということです。

サラリーマンだと何をするにも上長の決裁が必要だと思います。管理職の方は別ですが、それでも社長や役員でない限り、最終決定権を持っているサラリーマンの方は少ないと思います。

決定権が自分にある、ということが私は非常に新鮮でしたし不動産投資の好きなところです。めんどくさい上司にガタガタ言われることもありません。逆に責任もすべて自分に返ってきますけどね。

また、電話がかかってくると言っても、そこまで頻繁ではありません。

1か月なにも連絡がないということもザラですし、あっても月に1、2回と言ったところでしょうか。

3棟18室くらいの規模だとその程度ですが、もっとたくさんの部屋を管理されている方は頻度の違いがあるかもしれません。

が、いずれにしても、サラリーマンの嫌なところの半分以上は面倒な上司及び社内の人間関係だと感じている私からすると上に書いてきた仕事などなんとも思いませんでした。

ですので、完全な不労所得だと思って始めると違和感を覚えると思いますが、サラリーマンの労働とはまったく性質の違う労働なので、サラリーマンとしての労働に疑問を感じている方にとってはむしろ新鮮で楽しいかもしれません。

つらつらと実体験に基づき書いてみましたが、参考になれば幸いです。

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