【不動産投資】初めての物件売却【その①】

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

経済的に自立して会社をやめるために不動産投資と株式投資をしています。

不動産投資は2014年に始めて、現在3棟18室を運用するところまでジワジワと拡大してきました。

このたび、その2014年に初めて買った中古アパートを売却することにしましたので、その理由や経緯を書いてみます。

2020年9月現在、契約は済みましたが決済・引き渡しが未了なので、今回は売却をしようと思った理由と買付が入るまでの経緯を書こうと思います。

なお、物件①の情報はこちらの記事をご覧ください。

売却の理由

その① 高値で売却できる見通し立った

上記の物件紹介記事でも書いたとおり、この物件は購入当時築21年の木造物件で、1350万円・表面利回り21%で購入しました。出口については購入当初はそこまで深く考えていません。「買値と同じくらいの値段で売れれば良し」くらいに考えていました。

2014年当時は、今よりも物件価格が安かったように思います。現在、ポータルサイトで見る限りでも、同じような物件だと利回り15%前後での売り出しが多いです。

ということは、この物件も表面利回り15%で売り出しても勝負が出来るのではないかと思い、仲介会社に売却の話を持ちかけました。そうしたところ、仲介会社もこの物件なら15%で売却は可能だと思われるという査定を出してくれました。

しかも、購入時は6部屋中2部屋しか入居していなかったのを、私が現況満室にしています。売却時に「満室」というのは物件の魅力を大きく上昇させてくれますし、買主から入れられた指値を断る大きな理由にもなります。

例(空室が多い場合)

買主:「現在、6部屋中2部屋のみの入居で空室も多く、募集のためには部屋の原状回復等にお金がかかります。ですので、その費用300万円を引いた額として1700万円で買付を入れます。」

売主:「・・・わかりました。(空室もあるし、300万円引きで売れるならいいか。しかも、家賃額も少ないからローン返済も持ち出しだし・・・。値引きしても早く売ろう。)」

例(満室の場合)

買主:「(・・・ぐぬぬ。満室か。ダメ元で・・・)築古物件で、今後○○や○○に修繕の見込みがあり費用がかかりそうなので、300万円ほど値引いた額で買付を入れます。」

売主:「・・・ふん!!(現況満室だし、ここで300万円引いて売らなくても、次の買い手が付くだろう。すぐ買い手が付かなくても、収入は得られるから問題なし!)」

という風に強気の姿勢でいることができます。

ということで、①現在の市況、②仲介会社の太鼓判、③現況満室という状況を鑑み、

売却価格2000万円、表面利回り15%、築27年

という、最近のポータルサイトでよく見かけるような物件に仕立て、売却を決定しました。

しっかりと【現況満室】の文字も入れています。

「買った値段よりも高く売れる可能性」というのは、売却決めるにあたって重要なファクターになると思います。

しかし、ド田舎の築27年の築古物件が買値よりも高く売れるというのは、自己居住用不動産にはない不動産投資の魅力の一つですね。ロマンがあります。

その② 高値売却により、数年分のCFを得られる

この「その②」が売却を決めた一番の理由です。

売却を決めるにあたって、1800万円~2000万円程度で売れた場合に見込まれる利益(=キャッシュ)を計算してみました。

計算式

得られるキャッシュ = 売却金額 - 売却諸費用 - 残債 - 譲渡税

現時点で売却諸費用や残債の詳細が分からないため概算となりますが、計算の結果、600万円~800万円ほどのキャッシュが残ると試算ができました。

この金額は、この物件をこれまで丸6年間保有していた間に稼いだキャッシュよりも多い金額です(6年間で約500万円)

つまり、売却により、この先7年から10年間分のキャッシュを「確実に」得ることができるわけです。

この先7~10年間、物件を保有し続けたとしても、家賃収入として600万円から800万円を「確実に」手に入れることができるかはわかりません。それが保有リスクというものです。この先、天災や事故、老朽化等で入居者が減ったり、思わぬ出費があったりということがあり得るわけです。

また、7~10年後に売却したとして、さらに老朽化が進んだ築34年~築37年の物件を同じ2000万円で売れるかどうかはわかりません

以上から、①7~10年分のキャッシュを先取りかつ確実に得ることができる。②物件を持ち続けたとしても、同じだけのキャッシュを得られるかどうか、また今と同じ価格で売れるかどうかはわからない。

ということがわかりました。

この2点を考慮すれば、現時点で高値で売るという選択をしたことがわかってもらえると思います。

その③ バランスシートの改善につながる

今後、さらに物件を取得し、規模を拡大することを考えています。

その場合、視点として外せないのが、融資を受けられるかどうか。ひいては、自分のバランスシートが銀行からどう見られるかどうかです。

この物件①は「地方の築古木造物件をほぼフルローンで買っている」ので、積算評価額で見た場合バランスシートは信用棄損状態、すなわち債務超過となっているものと推測されます(融資期間が15年と比較的短いので残債の減りが早いのが救い。)。

物件②には重量鉄骨造なので比較的評価額が出るし、物件③は頭金を2割程度入れているのでまだマシかと思われます。

ここで、物件①売却前の私のバランスシートを晒します。

物件評価額は、建物は積算評価(物件②以外は耐用年数越えなので0円!)、土地は低めに見積もり固定資産税評価額としています。これなら銀行目線に近づくのではないでしょうか。その他の資産額は資産額公開記事の数値です。

このように、わずかですが債務超過となっているのが分かると思います!完全にやばい企業のバランスシートですね(笑)

このままでは、銀行からの評価も良くないでしょう。

そこで、物件①を売却して700万円のキャッシュを得られたと仮定すると、バランスシートはこのようになります。

なんということでしょう!!

自己資本比率が格段に上がり、まるで優良企業のバランスシートのように生まれ変わりました(笑)

評価の低い固定資産とその借入を手放し、それ以上の現金を得たので当然ですが。

今後、物件を買い増していくにあたり、こちらのバランスシートの方が銀行評価が良くなるのは明らかだと思います。

もちろん、不動産投資において「銀行評価」というのはあくまで1つのファクターに過ぎません。銀行が貸してくれるから良い物件、というわけでは決してありません。

しかし、多額の自己資金を持たない者からしてみれば、銀行が貸してくれなければ無い袖は振れず、一棟物件は買えません。

ということで、売却により月々のキャッシュフローは減りますが、今後のことも考えた上での戦略的売却です(と、私は思っています笑)。

その④ 長期保有となり譲渡税が軽減される(個人の場合)

不動産を売却した際、当然ですが、税金がかかります。

ただし、賃料収入のような不動産所得になるのではなく、売却益は譲渡所得となります(個人の場合)。

譲渡所得は申告分離課税となるので、給与所得等とは合算せず、分離して税額を計算することになります。

譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

短期譲渡所得とは

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の土地や建物を譲渡した際の所得

税率:39.63%!!(復興特別所得税、住民税含む)

長期譲渡所得とは

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える土地や建物を譲渡した際の所得

税率:20.315%(復興特別所得税、住民税含む)

特筆すべきは税率の違い。なんと約2倍も違います。

というか、短期譲渡の約40%ってなんだよ・・・・、と思いますね。バブル時代の反省を生かし、短期間での不動産の転売を規制する目的なのでしょうけれど。

ということで、個人の場合は、長期譲渡所得になってから売ることで税率が半分になりますので、そうしない手はありません。

なお、基準日が譲渡日時点ではなく、譲渡した年の1月1日時点というのが注意点です。

私の場合も、問題なく長期譲渡所得に該当しますので、税率は20.315%で計算することになります。

買付が入るまで

とりあえず、2020年2月頃に売却を決定・依頼し、ポータルサイトに載せました。

私としては、満室の賃料をもらいながら、1年くらいかけて売れれば良いなと思っていました。

しかし、その後、3月時点で2件の買付をもらうことができました。両者とも指値はなしで、満額での買付です。

・・・・しかし、両者とも融資審査が通らず、断念。

築古・地方のため地銀、オリックス等では土俵に乗らなかったのかと思います。築古の頼みの綱であるトラストや公庫もコロナ対応で忙しく、やんわり断られたようで。

残念ながら、この2件の買付は流れてしまいました。

6月頃、また1件の買付が入りました。

今度のお客さんは自己資金の豊富な高年収な方のようで、今度こそ融資は行けるかと期待が高まりました。

が、あまりに物件の評価が出ないため断られたとのことでした。

「むむむ、銀行融資が厳しくなっているとは聞いていたが、これだと融資利用の人は買うのが難しそうだな」と思い、長期戦を覚悟しました。しかし、売り急ぎではないので、気長に待てば良いやという心の余裕はありましたね。

仲介会社からも、「融資は難しくても、2000万円以下の価格帯なら現金買いの人が一定程度いますから。現金買いからしたら、とても魅力的な物件ですよ。」と言われ、また安心。

そうしたところ、8月に入り「現金で買いたい」という人が本当に現れたのです!!!

・・・しかし、ある条件が付いていました。

つづく

まとめ

売却の理由と、買付が入るまでの経緯を第一弾として書いてみました。

結局、「月々のCFは犠牲になるが、売却することで保有中のリスクを負わずに7~10年分のキャッシュが得られ、かつ、バランスシートの改善により次の手が打ちやすくなるから」という戦略的売却ということになるのでしょうか。

ところで、初めて売却を経験しましたが、どうしても高値で売りたい、どうしても早く売りたい、といった理由がない限りは別段大したことはありません(笑)

市況を見て、売れそうな価格を設定して待つだけですから。

不動産投資のデメリットとして、「流動性の低さ」というのが必ず挙げられますが、現金化を急がなければいけないような状況を作らないことの方が重要かなと感じました。

ただ、買主は、私が売り値よりもはるかに安い値段で買っていることはわかりません。これは、自分が買う側に回ったときにも言えることです。売主がその物件をいくらで買ったのか、というのも買う時には少し意識をするようにしたいと思います。

正直、この物件を私と同じように融資を使って買った場合、私が儲けたのと同じように儲けることができないわけです(融資条件等がほぼ一緒だった場合)。今回は現金買いの方だったので、また違う話にはなりますが。

引渡しを無事終えたら、その後の経緯と、結局全体を通じていくら儲かったのか、を書きたいと思います。

参考になれば幸いです。

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