【不動産投資】修繕費のリアルな金額

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

不動産投資を始めるにあたって、「修繕費がどのくらいかかるのか、見当が付かないい」という意見を見ました。

そうですよね。実際に物件を持ってみないとわかりづらい部分があると思います。

ですので、参考に私の物件にかかった修繕費のリアルな額を晒してみたいと思います(笑)

結論からいうと、1物件につき年間30万円から40万円ほどです。

ちなみに私が所有している3棟は築20年以上の中古物件ですので、都内新築ワンルームと比較すると修繕の頻度が高い物件となります。

過去の帳簿から「修繕費」の項目を引っ張り出してみたよ!

1年目 0円

1年目は7月に物件を購入し8月から本格運営開始でしたが、なんと0円(笑)

空き部屋の状態がよく、特に修繕費をしないまま貸し出すことができたからですね。

その空き部屋のハウスクリーニング費用は2年目に請求されたため2年目に計上しています。

2年目 約217,000円

内訳

ハウスクリーニング:70,000円(2部屋分)

エアコン取付:87,000円

共用灯交換:3,000円

畳表替え:36,000円

草刈り:21,000円

空き部屋の1つのエアコンが壊れていたので付替えをしたのが一番大きな出費でした。

3年目 約789,000円

内訳

ハウスクリーニング:256,000円(4部屋分)

空き部屋内の修繕:371,000円(床下換気問題等)

ドア修繕:30,000円(2部屋分)

トイレ便器修繕:61,000円(3部屋分)

共用灯交換:10,000円

草刈り:25,000円

テレビ配線修理:36,000円

この年に物件②を購入しました。

ですので、こちらの物件の空室のハウスクリーニング費用がかかりました

また、物件紹介でも書きましたが、床下の換気が悪くその修繕をすることになったため、その費用がかさみました

あとはなぜか同じ時期に3部屋もトイレの便器が壊れ(笑)、修理及びウォシュレット取付をしました。

ほとんど新しく買った物件②にかかる費用です。

この他、強風で屋根のテレビアンテナが吹き飛び行方不明になるという事件も起きましたが、こちらは全額火災保険で補填されました(10万円くらい)。

4年目 約690,000円

内訳

ハウスクリーニング:107,000円(3部屋分)

畳表替え:83,000円

草刈り:42,000円(2物件)

浄化槽点検:55,000円

エアコン修繕:120,000円(2部屋分)

退去後修繕:146,000円

トイレ修繕:20,000円

消火器交換:81,000円(2本)

その他:36,000円

この年は入居者の入れ替えが多くあり、ハウスクリーニング費用がかさみました

また、長く入居していた方が退去になり部屋の中を確認したところ酷い状態だったようで、その修繕費がかかりました(個人的にはこれが一番痛い)。

また寿命を迎えたエアコンが2台。

他はランニングコストといったところでしょうか。

細々した修繕で多いのは排水パッキンの劣化が多かったように思います。

トイレから水漏れが発生する事件も起こりましたが、こちらも火災保険で対応できたため持ち出しは0円です(10万円くらい)。

5年目 約691,000円

内訳

ハウスクリーニング:51,000円

草刈り:55,000円(2物件)

エアコン修繕:144,000円

トイレ修繕:78,000円(2部屋分)

ゴミ置き場修繕:23,000円

退去後修繕:340,000円

この年は比較的平和でしたが、相変わらずトイレの便器とエアコンには呪われていました(笑)

ただ、長年住んでいた方が退去し、この部屋もほぼフルリフォームとなったことで34万円もかかることとなりました(またかよ)。

安い家賃で地方の物件ということで、あまり大切に住んでもらうことはできないのかもしれません(泣)仕方ありません。

また、フェンスに車がぶつかり凹むという事件もありましたが、こちらは火災保険で対応し持ち出しは0円です。(40万円もかかりました)。

また、エアコンについてですが、プロパンガスの会社と契約して無償貸与という形で提供してもらえることとなりましたので、今後は修繕費はかからなくなります!

その負担はガス代として入居者にいきますが・・・

6年目 約808,000円

内訳

ハウスクリーニング:164,000円(3部屋分)

草刈り・清掃代:206,000円(2物件+駐車場)

浄化槽点検:13,000円

退去後修繕:186,000円(前年の残り)

共用灯交換:22,000円

退去後修繕:150,000円(本年分)

トイレ修繕:37,000円(2部屋分)

駐車場整備:30,000円

この年に物件③を購入しました。3棟持ちとなると年間修繕費が高くなってきます。

物件③の空き部屋のクリーニング費用や駐車場の整備に修繕費がかかりました。

その他はランニングコストとして仕方ないですかね。

この年、9月の台風15号で2物件が被害を受けました。

修繕の総額が400万円ちょっとかかりましたが、すべて火災保険で賄われています。

素晴らしいですね、火災保険。

屋根修理のために足場を組みましたので、ついでに外壁塗装などの大規模修繕もすることにしまして、その費用がこれとは別に170万円かかっています。

しかし、自分で一からやると足場代も自己負担ですが、今回は屋根修理の保険金として足場代が出ましたので、その分かなり安くすることができました。

不動産修繕費のリアルな金額のまとめ

ただ修繕費を書いてきただけでしたが、参考になりましたでしょうか(笑)

どのような修繕にだいたい年間でいくらかかるか、という一つの目安にはなったのではないでしょうか。

私のこの経験上、地方の中古物件1棟の目安としては、年間30~40万円くらいとみておけば足りると思います。

DIYされたり、安い業者を知っている大家さんなら、もっと抑えることができる人はいると思いますが。

ですので、やはり地方・中古物件は利回りの高さが一つ重要な指標となります。

利回りが高ければ、ローンを返済しながらこの修繕費を支払っても十分にキャッシュフローが残ります。

もちろん短期的には、積み上げたキャッシュフローを崩さないといけない時期もありますが、それでも長い目で見ると右肩上がりです。

初めて不動産投資を開始する方に一番いいのは、満室かそれに近い物件で利回り15%くらいのものかなと思います。

そうすれば修繕に関する持ち出し金額を最小に抑えつつスムーズなスタートが切れるのではないかと思います。

また、1年に1回は火災保険にお世話になっているので、きちんとした火災保険に加入し、修繕必要が生じたら「まずは保険を使えないか」という考えでいることも重要です。

せっかく保険料を払っているので、使わない手はありません。

参考になれば幸いです。

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