所有物件紹介とその物件購入を決めたポイント【その③】

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

セミリタイアを目指して2014年から不動産投資を始め、現在3棟18室を運用するところまで育ってきました。

ここから毎月60~70万円の収入が発生し、ローンの返済額や管理費・修繕費などを差し引いて35~45万円ほどのCFを得ています。

「所有物件の紹介と購入を決めたポイント」シリーズをしてみたいと思います。

1棟目、2棟目の紹介はこちらです。

大成功の1棟目、持ち直した2棟目と言った感じでしたが、3棟目は・・・?

基本データ

  • 所在地:千葉県の内陸(川が多い市です。)
  • 購入価格:1304万円(本体1200万円、諸経費104万円)
  • 利回り:表面約20%(実質約17%)
  • 購入年月日:2019年2月
  • 躯体:木造
  • 築年数:34年(1986年築)
  • 間取り:2階建て 2K×6部屋
  • 融資:1000万円 30年(三井住友トラストL&F、変動3.9%)毎月約4.7万円返済

基礎データは上記のとおりです。

この物件、もともとは1500万円で売りに出されていましたが、業者と相談の上、思い切って300万円値引きで指値をしたところ、なんと通りました(笑)

購入を決めたポイント

こちらの物件、300万円ほどの頭金を入れました。

前の2件の借り入れで日本政策金融公庫の個人信用枠を使い切ってしまったので、三井住友トラストL&Fという金融機関に切り替えたためです。

中古・地方物件のデメリットではありますが、物件自体の評価が出ないため個人の信用枠を使うか頭金を入れないと融資が難しくなる場合があります。

2棟運営している実績も見てもらえたのはよかったですが。

購入のポイントは以下のとおりです。

  • 大規模修繕を終えた直後で外観が驚くほど綺麗。築34年に見えず!
  •  表面利回り20%と利回り問題なし。
  • 6部屋中3部屋入居中。空き部屋3部屋のうち2部屋はすぐに貸し出し可能。
  • 地域の中核市であり、大手企業の工場多数。エリアの問題もなしか。
  • 30年ローンのため返済の月額は低く、3部屋入居でも十分返済可能。

築34年と聞いて見に行きましたが、大規模修繕後だったようで築10年くらいにしか見えませんでした。外観は全く問題なしです。

利回りも指値が効いたおかげで20%まで上昇。指値で利回りを上げることができるのも不動産投資の魅力です。

また、地域自体はそれなりに大きな市で、大手企業の工場なども多く賃貸需要は問題なしと判断。というか、それまでもっと田舎で客付けできていたこともあり、それと比べれば都会過ぎました。

ただ懸念事項もありました。

  • 駐車場がない。致命的。
  • 空き部屋3部屋のうち1部屋が廃墟。
  • 賃貸需要はあるが、川の氾濫が起こりやすい地域。

結局はこれらの懸念事項を乗り越えて購入しました。理由は以下に詳述します。

駐車場について

敷地が建物分しかないので、駐車場を敷地内に確保することはできませんでした。

そこで物件の前にあった空き地に目を付けて、そこを駐車場として活用できないかと考えました。

案内業者に空き地の所有者を探して連絡を取ってもらい、駐車場として使えるようにしてもらいました。

ただし、半年で10万円の借地契約を結びます。月当たり1.7万円払うことになりますが駐車場が手に入ったのは大きなメリットです。

広い空き地のため車は12台ほど駐車可能で、物件とは別に駐車場も貸し出すこととしました。

このように敷地内に駐車場がなくても他の手段で確保できる場合もあるので、視野を広げて探してみてください。

1部屋が廃墟

空き部屋の2部屋はとても綺麗ですぐに募集可能だったので、のこり1部屋も綺麗だろうと思って中に入ったら絶句です(笑)

フルリフォームが必要で、見積もりを取ったところ80万円弱ということだったので、とりあえず放置。

2部屋を入居させて、運営が安定してきたところでリフォームするということにしました。

利回りが高いと返済にも余裕がでるので、このようなことも可能になります。

今年中には貸し出せる状況にしようと思います。

災害(川の氾濫)が多い地域

市中に2本の川の合流地点があり、しばしば氾濫しているようです。

2019年の台風19号でも氾濫し、市中が水浸しの状況がテレビに映っていましたが、この物件は無事です。

購入時に悩みましたが、とりあえずハザードマップを見ることに。

ハザードマップには過去の水害発生地域や予想浸水地域などの記載もあるので、大変参考になります。

この物件の立地は過去に水害も発生しておらず、予想浸水地域にも入っていませんでした。

結果、念のため火災保険に水害補償はつけつつも購入を決めました。

購入後の台風19号で川は氾濫しましたが、おおむねハザードマップどおりの浸水状況となり、ハザードマップの正確さに驚くこととなりました。

買ってからの状況

2部屋は案の定すぐに埋まりました。

そこからは大きな支出もなく、台風での川の氾濫被害も受けず、順調にキャッシュを積み上げてくれています。

今年中には廃墟1部屋のリフォームを終え、6部屋満室にしたいところです。

一度も累積で赤字となっていません。優秀過ぎます。

物件③ まとめ

5部屋の運用だけでも、毎月CFを多く積み上げることができています。

これは利回りの高さと、返済額の低さゆえです。

ただ返済額の低さは、裏を返せばローンの残額が減らないということです。

そのデメリットとCFを多く生み出せるというメリットをどう考えるか、だと思います。

この物件は大幅指値だったり、駐車場の確保だったり、購入時において色々試して成功したという点で、不動産投資の面白さを実感できた物件でした。

購入時に20%もこちらから値下げして購入できる投資商品なんてなかなかない気がします。

奥が深いですね。

ブログの体裁的に(笑)、所有物件をすべて紹介するシリーズを書いてきました。

今後は、もう少し運営の中身などについて書いていけたらと思っています。

高所得じゃない人は、不動産の力を借りることで資産形成のスピードが上がりますので、これを活用しない手はありません。

参考になれば幸いです。

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