所有物件紹介とその物件購入を決めたポイント【その②】

中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

セミリタイアを目指して２０１４年から不動産投資を始め、現在３棟１８室を運用するところまで育ってきました。

ここから毎月60～70万円の収入が発生し、ローンの返済額や管理費・修繕費などを差し引いて35～45万円ほどのCFを得ています。

「所有物件の紹介と購入を決めたポイント」シリーズ第二弾をしてみたいと思います。

１棟目、３棟目の紹介はこちらです。

基本データ

基礎データは上記のとおりです。

この物件も地方・中古・高利回りの典型ですね。鉄骨造にも関わらず、なかなか利回りが高かったのが印象的でした。

購入を決めたポイント

２棟目の購入ということで、１棟目のキャッシュフローを貯めたお金と給与からの貯金を足して頭金200万円ほどを用意していました。

１棟目よりも少し規模の大きい物件を探していたのですがピンとくるものがなく、結局２DK×６部屋という規模感では同じくらいの物件となりました。

しかし、鉄骨３階建てということで、１棟目の木造物件よりはしっかりとした作りで、家賃もやや高く取れています。

購入のポイントは以下のとおりです。

鉄骨造でしたので、１棟目よりも見た目がしっかりしていてマンション感がありました。鉄骨にしては利回り18％と割安感もあり。

さらに鉄骨造ゆえの耐用年数の長さで減価償却期間が長く取れ、長期運用ができそうだと感じました。

１棟目と同じく空き部屋も状態がよく、自己負担を抑えて（ハウスクリーニングのみ）すぐに賃貸募集ができた点も非常によかったです。

また、敷地が広く、整理して駐車すれば世帯数以上の駐車スペースを確保することができました。世帯数以上の駐車場スペースは非常に魅力的でした。

地方エリアではあるものの１棟目に比べると人口密集地に建っており付近に大学もあるなど、客付けは問題ないと判断できました。

そして、現状の２部屋入居の状態でも収入が10万円ありましたから、１棟目のキャッシュフローを合わせればしばらくはローン返済や管理料もまかなえると判断しました。

買ってからの状況

こちらは３か月で２部屋が埋まり１年で満室となりました。（業者は１棟目と同じです。）

その後はほとんどの期間満室となっています。入居率は初期のころを含めて75％ほどです。

「さぞかしこちらもキャッシュフローが積みあがっているのでは」と思いがちですが・・・違います。

こちらの物件、結構トラブルがありました。

１階床下問題は、部屋のカビの除去と換気をよくするための工事で結構修繕費がかかりました。事故ではありませんので、火災保険は使えませんでした。

残置物の処理については入居者が加入していた保証会社から多少のお金が出ましたが、残置物処理費のすべてはまかない切れず、自己負担が発生しました。

屋根の損傷については幸い火災保険でカバーができ、「足場を組むなら同時に外壁塗装もしよう」ということで足場代を自己負担で払うことなく外壁塗装を済ますことができました。

こちらの物件のCFは、以下のグラフのとおりです。

修繕費がかさみ、購入から１年半時点で185万円の赤字となってしまっています。

しかし、そこからは安定した満室経営により赤字を縮小、現在は約80万円が積みあがっています。

予期せぬ修繕費により、投入した自己資金215万円と外壁塗装費170万円はまだ回収できていません。

物件②　まとめ

上記のとおり、まだ自己資金や外壁塗装費は回収できていません。

しかし、この物件は鉄骨造で構造がしっかりしていること、外壁塗装により寿命がさらに延びたことなどから長期保有を考えています。

このままの調子なら、今後はしっかりキャッシュを積み上げてくれそうなので、そこまで心配はしていません。

この物件でのトラブルをいくつか乗り越えたことにより、大家としての経験値は明らかに増えたと思います。

また、この物件がトラブルに見舞われても１棟目は問題なく稼働していたことで、両物件で見ればキャッシュフローはトントン、もしくはややプラスの推移でした。

分散投資の大切さが身に染みてわかりました。

１棟目と違い色々トラブルに見舞われた２棟目でしたが、すべて正直に書いてみました。

買ってから修繕費がかかると、このような累積キャッシュフローの推移をするんだなという良い例かと思います。

参考になれば幸いです。