所有物件紹介とその物件購入を決めたポイント【その②】

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

セミリタイアを目指して2014年から不動産投資を始め、現在3棟18室を運用するところまで育ってきました。

ここから毎月60~70万円の収入が発生し、ローンの返済額や管理費・修繕費などを差し引いて35~45万円ほどのCFを得ています。

「所有物件の紹介と購入を決めたポイント」シリーズ第二弾をしてみたいと思います。

1棟目、3棟目の紹介はこちらです。

1棟目の物件は今のところ大成功と言えるけど、2棟目は果たしてどうかな?

基本データ

  • 所在地:千葉県の内陸(一応、市ですが山の近く。)
  • 購入価格:2015万円(本体1850万円、諸経費165万円)
  • 利回り:表面約17.9%(実質約15%)
  • 購入年月日:2016年2月
  • 躯体:鉄骨
  • 築年数:30年(1990年築)
  • 間取り:3階建て 2DK×6部屋
  • 融資:1800万円 15年(日本政策金融公庫、固定1.15%で1170万円+固定1.55%で630万円)毎月約11.1万円返済
  • 大規模修繕:2020年1月に170万円かけて外壁塗装など

基礎データは上記のとおりです。

この物件も地方・中古・高利回りの典型ですね。鉄骨造にも関わらず、なかなか利回りが高かったのが印象的でした。

購入を決めたポイント

2棟目の購入ということで、1棟目のキャッシュフローを貯めたお金と給与からの貯金を足して頭金200万円ほどを用意していました。

1棟目よりも少し規模の大きい物件を探していたのですがピンとくるものがなく、結局2DK×6部屋という規模感では同じくらいの物件となりました。

しかし、鉄骨3階建てということで、1棟目の木造物件よりはしっかりとした作りで、家賃もやや高く取れています。

購入のポイントは以下のとおりです。

  1. 鉄骨造で外観も綺麗。
  2. その割に約18%と高めの表面利回り。
  3. 鉄骨造なので減価償却期間が長く取れ、長期で運用できそう。
  4. 購入時点の入居は2部屋のみ。しかし空き部屋は綺麗でリフォーム不要。
  5. 駐車場が世帯数分以上、敷地内に確保されている。
  6. 1棟目よりも人口密集地に建つ物件で、客付けに問題なし。
  7. 2部屋入居の状態でも、ローンは返済できる。

鉄骨造でしたので、1棟目よりも見た目がしっかりしていてマンション感がありました。鉄骨にしては利回り18%と割安感もあり。

さらに鉄骨造ゆえの耐用年数の長さで減価償却期間が長く取れ、長期運用ができそうだと感じました。

1棟目と同じく空き部屋も状態がよく、自己負担を抑えて(ハウスクリーニングのみ)すぐに賃貸募集ができた点も非常によかったです。

また、敷地が広く、整理して駐車すれば世帯数以上の駐車スペースを確保することができました。世帯数以上の駐車場スペースは非常に魅力的でした。

地方エリアではあるものの1棟目に比べると人口密集地に建っており付近に大学もあるなど、客付けは問題ないと判断できました。

そして、現状の2部屋入居の状態でも収入が10万円ありましたから、1棟目のキャッシュフローを合わせればしばらくはローン返済や管理料もまかなえると判断しました。

買ってからの状況

こちらは3か月で2部屋が埋まり1年で満室となりました。(業者は1棟目と同じです。)

その後はほとんどの期間満室となっています。入居率は初期のころを含めて75%ほどです。

「さぞかしこちらもキャッシュフローが積みあがっているのでは」と思いがちですが・・・違います。

こちらの物件、結構トラブルがありました。

  • 1階の床下構造に問題ありで、湿気が部屋にこもりやすいことが判明▶家賃減額せざるを得ず
  • 単身入居者が亡くなり(病院で)、残置物の処理に困る
  • 2019年の台風で屋根の一部が壊れる

1階床下問題は、部屋のカビの除去と換気をよくするための工事で結構修繕費がかかりました。事故ではありませんので、火災保険は使えませんでした。

残置物の処理については入居者が加入していた保証会社から多少のお金が出ましたが、残置物処理費のすべてはまかない切れず、自己負担が発生しました。

屋根の損傷については幸い火災保険でカバーができ、「足場を組むなら同時に外壁塗装もしよう」ということで足場代を自己負担で払うことなく外壁塗装を済ますことができました。

こちらの物件のCFは、以下のグラフのとおりです。

修繕費がかさみ、購入から1年半時点で185万円の赤字となってしまっています。

しかし、そこからは安定した満室経営により赤字を縮小、現在は約80万円が積みあがっています。

予期せぬ修繕費により、投入した自己資金215万円と外壁塗装費170万円はまだ回収できていません。

物件② まとめ

上記のとおり、まだ自己資金や外壁塗装費は回収できていません。

しかし、この物件は鉄骨造で構造がしっかりしていること、外壁塗装により寿命がさらに延びたことなどから長期保有を考えています。

このままの調子なら、今後はしっかりキャッシュを積み上げてくれそうなので、そこまで心配はしていません。

この物件でのトラブルをいくつか乗り越えたことにより、大家としての経験値は明らかに増えたと思います。

また、この物件がトラブルに見舞われても1棟目は問題なく稼働していたことで、両物件で見ればキャッシュフローはトントン、もしくはややプラスの推移でした。

分散投資の大切さが身に染みてわかりました。

1棟目と違い色々トラブルに見舞われた2棟目でしたが、すべて正直に書いてみました。

買ってから修繕費がかかると、このような累積キャッシュフローの推移をするんだなという良い例かと思います。

参考になれば幸いです。

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