所有物件紹介とその物件購入を決めたポイント【その①】

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

セミリタイアを目指して2014年から不動産投資を始め、現在3棟18室を運用するところまで育ってきました。

ここから毎月60~70万円の収入が発生し、ローンの返済額や管理費・修繕費などを差し引いて35~45万円ほどのCFを得ています。

今日は所有する3つ物件の1つを紹介したいと思います。

むたろうの不動産投資のスタンスは、「地方・中古・高利回り」の物件を買うことだよ!

2棟目、3棟目の紹介はこちらです。

基本データ

  • 所在地:千葉県の海沿い(結構田舎です)
  • 購入価格:1460万円(本体1350万円、諸経費110万円)
  • 利回り:表面約21%(実質約18%)
  • 購入年月日:2014年7月
  • 躯体:木造
  • 築年数:27年(1993年築)
  • 間取り:2階建て 2DK×5部屋 倉庫1部屋
  • 融資:1300万円 15年(日本政策金融公庫、固定1.85%で530万円+固定2.25%で770万円)毎月約8.5万円返済

基礎データは上記のとおりです。

地方・中古・高利回りの典型のような物件です。また、部屋だけでなく倉庫も抱えています。

購入を決めたポイント

初めての物件購入だったので、それこそたくさんの物件を不動産業者と一緒に見て回りました。

慣れない中で見て回っていたので業者としてはめんどくさい客だったと思います(笑)が、「買いたい!」いう熱意だけは伝わっていたと思うので、担当者の方にはとても親切に対応してもらえました。

毎週自分でリクエストした物件と同時に、その時に出ている似たような物件を業者にピックアップしてもらい見て回っていました。

そんな中で紹介してもらった物件がこちらの物件です。

見に行ったところ、

  1. 築古の割りに外観の状態がよい。
  2. 入居は2部屋のみだったが、空室の状態もよくクリーニングのみですぐに貸し出せる。
  3. 駐車場が世帯数分、敷地内に確保されている。
  4. 業者はそのエリアに強く、空室は埋めることができそう。
  5. 融資のシミュレーションをすると2部屋入居の状態でも、ローンは返済できる。

このあたりの理由で購入を決めました。

日当たりの良い立地で外観の痛みもあまりなく、第一印象がよかったです。

空室は4室(倉庫含む)ありましたがどの部屋も状態がよく、すぐ貸し出せるため、初期のリフォーム費用がかかりませんでした。

特に最初の1棟はすぐ貸し出せる物件がよいです。軌道に乗るまでの自己資金をなるべく抑えたいですからね。

さらに地方ですので、駐車場確保は必須です。世帯数の駐車場が敷地内にあるという点はプラスでした。

またそのエリアで案内業者が管理している物件は満室が多く、このエリアは思った以上に賃貸需要があるということがわかりました。さらに、半年以内に満室にできるという言葉も。

もうそこはデータを見せてもらって信じるしかありませんが、最悪すぐに部屋が埋まらなくても2部屋からの収入が9万円ありましたから、8.5万円のローン返済や管理料も一応はまかなえると判断しました。

買ってからの状況

案内してくれた不動産業者は、なんと3か月で満室にしてくれました。

前所有者が依頼していた会社が賃貸に弱い会社で、適切にやればまだまだ客付けに問題はなかったのです。

その後は多少入れ替わりがあるものの、6部屋満室か倉庫部分が空室くらいの感じで入居率は85%弱です。

ですので、6年間でのCFは、以下のグラフのように右肩上がりで素晴らしいものとなっています。

2020年3月末までの累積キャッシュフローは480万円を超えています。

購入時の自己資金160万円は購入から2年経たない内に回収でき、あとはどんどんキャッシュを稼いでくれています。

物件① まとめ

記念すべき1棟目として買った物件は見ていただいたとおり大成功と言ってよいと思います。

この物件がうまく軌道に乗ったので、気持ち的にも金銭的にも2棟目3棟目にスムーズに挑戦できました。

こちらの物件については数年以内に売却し、もう少し規模の大きい物件に買い替える予定でいます。それまではよりキャッシュを稼いでくれることを期待します。

このように収益物件からのキャッシュフローがあるので、本業の給与から株式投資にそれなりの額をつぎ込むことができています。

私の所有物件の1つ目を紹介してみました。

参考になれば幸いです。

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