【公開】中流層の私の現在までの投資経験【不動産・高配当・インデックス】

投資全般
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

不動産投資、高配当株投資、節制を柱にしながら、経済的自由ひいてはセミリタイアを目指しています。

高収入でない人間が経済的自由・セミリタイアを達成するにはどうすればいいんだろう。

こんなことを考えてしまう人は多いんじゃないでしょうか?

まだまだ道半ばではありますが、この点についてここまで実体験してきたことを簡単に書いてみたいと思います。

給与以外にもCFを!!

私がセミリタイアを目指し始めたのは、2013年、25歳のことです。

セミリタイアにあたってまず考えるべくは、給与以外にCFを作ることです。

CFとはキャッシュフローを指します。つまり収入の流れです。

給与以外にCFがなければ、セミリタイアなんて夢のまた夢に過ぎません。

給与以外のCFとして考えられるのは

  • 配当
  • 利子
  • 不動産の賃貸収入
  • 事業収入
  • 特許権、著作権などの知的財産のライセンス料

などが挙げられます。

この低金利時代においては、利子は全くCFとして機能しません。

事業収入もリスクを冒して事業に乗り出すということは現実的ではありませんでした。会社の副業規定もありましたし。

ライセンス料についてもただのサラリーマン(文系だし、絵心なんかもない)にはちょっと無理ゲーって感じでしたね。

残ったのは、配当と賃貸収入です。

配当収入か不動産投資か

配当は企業の株を買って株主となり、その利益の一部を配当としてもらうことです。

株式の利回りは高いものでも5%程度。100万円分の株を持っていて1年間で5万円の配当(税金は無視)がもらえるということです。

賃貸収入は不動産の持ち主となって、その部屋を貸すことで賃料をもらうことです

不動産の利回りは様々ですが、私が狙っていた「地方・木造・中古」の物件では20%なんてものもザラにありました。

1500万円の物件が満室だとしたら、1年間で300万円の賃貸収入(ローン返済、管理料は無視)が入ってきます。

しかし、当時の私の年収は400万円。月の手取りは19万円ほどでした。

「両方にお金を注ぐのは無理そうだ・・・」と思い、不動産投資から始めようと判断したのでした。

この判断、今では間違っていたと思います。当時から少額でも株式に積み立てをしていた方がよかったと思っています。

なぜ不動産投資から始めたのか

当時は月5万円、ボーナスを合わせても年間100万円が貯蓄額の限界でした。(もうちょっとやれたんじゃないか、と今では思います(笑))

この100万円全額で配当利回り5%の株式を買ったとしても年間5万円です。

ならばこの100万円を頭金にして、 利回り20%の不動産を1500万円で買えば年間300万円が入ります。

・配当金  1,000,000円×0.05=50,000円

・賃貸収入 15,000,000円×0.2=3,000,000円

ということですね。

賃貸収入ならローンの返済、管理料を差し引いたとしても年間150万円ほどのCFは見込めます。

月にならすと1か月12.5万円です。

カッコよく言えば「選択と集中」ですが、まずは給与以外に太いCFを作ることを優先することにしました。

※ただ何度も言いますが、月5000円でも株式を積み立てておけばよかったなと思います。

賃料収入の再投資=不動産の買い増し

投資においてはしばしば「複利の力」が強調されます。

不動産投資における複利の力は、賃料収入を積み立てて新たな物件の頭金にし、不動産を買い増していくことです。

2013年にセミリタイアを決意してから1年ほど不動産の勉強と資金作りをして、2014年に1棟目を購入しました。

この物件は利回り21%の1350万円でした。

千葉県の海沿いに建つ中古物件で、2DK×6部屋。 購入時は2部屋入居だったのが半年以内に満室に。

そこからは毎月12~15万円のCFが発生するようになりました。もちろん多少のトラブルはありましたが。

この1棟目の詳しい内容はこちらの記事をご覧ください。

1年半後、そのCFを全額貯めて、1800万円、利回り15%で2棟目を購入。

さらにその2年後には、1200万円、利回り20%で3棟目を購入し、18室の規模に拡大することができました。

なお、すべての物件において銀行融資を使っています。

米国株投資へ

まずは高配当株

不動産投資がある程度軌道に乗ったことと結婚したことで、共働きによる2人分の給与と不動産からの賃貸収入という3本の太いCFができました。

さらにもう一本CFの柱を加えるべく、昨年から配当金をKPIとした株式投資を始めました。

KPIとは

目標値に対する状況を示す指標です。配当金投資においては毎月の配当金額に注目して投資をしていくことを指します。

株主還元意識が強く連続増配株も多い米国株を中心に毎月20万円ずつ積み立てていくこととしました。

最終的に350万円ほどが積み上がり、年間で17万円の配当金を得られる状況となりました。

全世界株式インデックス投資に転換

2020年7月、高配当株投資からインデックス投資に転換することにしました。

詳しい理由はこちらの記事をご覧ください。

米バンガード社のETF「VT」をひたすら買っていくことで、配当金額ではなく総資産の増大を目指します。VTは全世界株式指数に連動するETFですので、これ1つで全世界株式に分散投資が可能です。

FIRE後は必要になった金額を必要になったときに取り崩す、という形で対応していこうと思っています。

不動産×全世界株式×共働き×節制でセミリタイアは目指せる!

私たちはこの4つの柱を軸としてセミリタイアを目指しています。

私たち中流層の人間は、給与収入だけでは、2人で働いても毎月50万円を貯蓄したり投資したりということはできません。

おまけに仕事が嫌いで、本業を頑張って年収を上げようとか(弊社は年功序列なので年取れば多少上がっていきますが(笑))、転職して給与水準の高い会社に移ろうとか、そういうエネルギーが湧いてきません。

しかし、不動産収入と配当金、そして節制を組み合わせれば平均的な年収でも40代でのセミリタイアは可能だと思っていますし、実際に着実にセミリタイアに近づいているのを感じています。

今後も、セミリタイアに向けた生活の中で私が経験したことや感じたことについて書いていきたいと思います。

この記事がどなたかの参考になれば幸いです。

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