中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。
「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。
２０１４年、６年前になりますが私はめでたく１棟目の収益物件を買うことができました。
この記事では、不動産投資のずぶの素人だった私が、１棟目を買うまでにやったことを第一弾としてまとめてみたいと思います。
不動産投資やってみたいけど、まずどこから始めていいかわからないよ…。
こんな風に思ってる人の参考になれば嬉しいです。
実際に私がやったこと第一弾は以下の目次のとおりです。
不動産投資の知識のインプット
何に投資するにしても、知識がなければ投資先の良し悪しがわかりません。
不動産投資については、家賃からローンを差し引いた残りが利益、くらいの知識しかなかったので、まずは不動産投資の知識をインプットしました。
ちなみにむたろうは宅建を持っていますが、不動産投資のインプットにあたってはあまり役には立ちませんでした。もちろん、不動産業界の用語に見慣れているなどのメリットはありましたが。
知識のインプットには主に書籍を使いました。現在はインターネットでも様々サイトやブログがあったりして便利になりましたが、当時はネット上にはそこまで情報が載っていなかったように思います。
そして何より書籍でインプットするメリットは、知識を体系的に学べるということです。とりあえず不動産投資全般が書かれている本を１冊読めば、全体像が把握できます。
「何がわからないかがわかっている」状態であればそれをネットで調べることができますが、「何もわからない」状態ですと、google先生も役に立ちません。
おすすめの本はこちらに8冊まとめてあります。
頭金のために100万円から200万円貯金
知識のインプットと並行して、頭金の貯金も始めましょう。
銀行融資を使って物件を買う場合、ほとんど頭金を入れずにフルローンを組んで買うこともできます。
しかし、不動産を購入するには、物件本体のお金の他に様々な初期費用がかかってきます。
この初期費用をカバーするためや、なるべくローンの返済比率を下げるためにはやはり頭金をある程度用意するのが肝要だと思います。
また、当たり前ですが、ある程度自己資金を用意した方が銀行の融資審査も通りやすくなります。
元から投資に突っ込める余剰資金がある方は別ですが、若いサラリーマンの方などは、まず頭金の貯金から始めましょう。
目標金額は100万円から200万円です。1年から2年かけて貯めることができればよいと思います。
100万円ならば月5万円×12か月とボーナス20万円×年2回で貯めれば、1年で貯めることができます。
私は1年で150万円ほど貯めて、それを初期費用と物件価格の一部に充てました。
100万円～200万円あれば、物件価格1200万円から1500万円くらいの物件が現実的な狙い目になってくると思います。
収益物件検索サイトに登録してシミュレーションしておく
SUUMOなどの賃貸物件検索サイトを見たことある人は多いと思いますが、不動産投資用の収益物件にも検索サイトがあります。
特に有名なのが以下の「健美家」と「楽待」の２つです。
この２つのサイトに会員登録して（無料）して、物件情報を検索してみましょう。
SUUMOと同じように検索条件を指定することで絞り込みをかけながら物件を探すことができます。
私は知識インプットと１棟目の頭金準備の間も物件検索して、シミュレーションをしていました。
私の指定条件はこんな感じでした。
・地域 → 「全域」または「自分の居住圏」（東京なら首都圏など）
・物件種別 → 「一棟アパート」
・価格 → 「1000万円～2000万円」
・利回り → 「12%～25%」
この理由について、詳しくはまた別の記事で書きたいと思いますが、簡単に説明すると
物件種別について
・戸建は戸数が少なくCFの増加スピードが遅くなるため一棟目としてはNG
・一棟マンションでは価格帯が高くなりすぎ、利回りが低下するためNG
一棟アパートが価格帯、CFの増加スピード、利回りのバランスが良いので、１棟目にはおすすめかと思います。
価格について
・2000万円越えは ①一棟目としてはリスクが高すぎること、②頭金を多く用意する必要があることからNG
・ 1000万円以下は①戸数が少ない物件が多く（４室など）CF増加スピードが落ちること、②部屋数が少ないゆえ空室リスクの増加につながることからNG
1000万円から2000万円の価格帯が部屋数とCFのバランスがよくおすすめです。
利回りについて
・ 高すぎる（20％以上）と何かしら高いリスクを含んでいることが多いためNG
・ 低すぎる（15％以下）とCFが少なくなりすぎるためNG
12%くらいならば、指値をして価格を下げれば利回り15％程になる可能性があります。
25％くらいならば、許容できるリスクである場合があることなどから、12％から25％としています。
このあたりの「物件をみるときに私が大切にしていること」についても後日まとめてみたいと思います。
【不動産投資素人の私が１棟目を買うまでにやったこと】まとめ
私が実際に１棟目の収益物件を買うまでにやったことをまとめてみました。
不動産投資における現在の私のスタンスは、「地方、中古、高利回り」です。
不動産投資のスタンスには様々なものがあり、投資のステージや目的によって選ぶべきスタンスや物件の種類も変わってきますし、それぞれにメリットデメリットがあります。
私は、中流層サラリーマンがセミリタイアを目指すためには、まず「地方、中古、高利回り」のスタンスから入るのが良いと思っています。
同じような考えでいる方たちに、この不動産投資の第一歩を書いた記事が参考になれば幸いです。
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