【リスクヘッジ】火災保険の補償範囲【基本・火災編】

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

セミリタイアに向けて給与以外のCF(キャッシュフロー)を育てております。

6年前の2014年に初めて収益物件を購入、現在では3棟18室に拡大し、毎月40万円ほどのCFが入ってくるまでに育ちました。

不動産投資における大切なリスクヘッジ手段である火災保険の基本、火災への補償について、私の経験をもとに詳しく見ていこうと思います。

どんな事故が補償対象となっているのか

がはっきりすることで、不動産投資家が何に備えるべきなのか明確になると思います。

なお、参考までに、私が加入しているのはセコム損保の火災保険です。相談したFPや管理会社曰く、「保険料が安くて金払いがよい」とのことです。

確かに、何度も火災保険を利用させてもらっていますが、特に問題点は見つかりません。担当者も親切ですし、保険金の振込も早いと感じています。

ただ、今は大家さん専用の保険などもありますし、他に良い保険があればぜひ知りたいです!

注意

ここからは、基本的にセコム損保の約款と私の経験に沿って解説していきます。最終的にはご自身が加入している保険の約款を見たり担当者に確認の上、自己の責任で判断するようにお願いします。

【基本①】保険の対象

保険の対象

①建物のみ

②家財のみ

③建物と家財の両方

自宅に対する保険であれば「③建物と家財の両方」に保険をかけることが多いと思いますが、投資用不動産の場合は、通常「①建物のみ」に保険をかけます。

なお、入居者は入居時に加入する火災保険で「③家財のみ」に保険をかけます。

オーナーの所有物である「建物」にはオーナーが保険をかけ、入居者の所有物である「家財」には入居者が保険をかけるわけですね。

【基本②】補償される金額

セコム損保HPから

火災保険は修理にかかった実費が補償されるのが基本です。

セコム損保の場合(多くの保険会社がそうだと思いますが)、上記の図のように自動でセットされる特約により、修理費に少し上乗せされた額が支払われることになります。

少し得するのかな?と思われるかもしれませんが、そういうわけではありません。

例えば、強風で壁の一部が剥がれたとします。これは風災の補償対象になるので、壁の修理費はもちろん補償されます。しかし、剥がれた壁の木材を処分する費用というのは「修理費そのもの」ではありません。

この場合「壁の修理費」は基本補償で、「剥がれた壁の処分費」はⓐ残存物取片づけ費用で補償されることになります。

このように、基本補償と自動付帯特約だけだと実費が補償されるだけです。火災保険なので当たり前と言えば当たり前ですが。しかし、「臨時費用特約」などを付帯するとまた違ってきます。

特約については別記事で書く予定です。

【補償内容①】火災・落雷・破裂・爆発

火災、落雷は想像しやすいですね。破裂・爆発は、ガス爆発を想像するといいかもしれません。

不動産投資においては、放火、隣家からの延焼、落雷による火災・損傷、入居者の過失による出火、などが特に想定されると思います。

注意

地震による火災は対象外です!こちらは地震保険で対応することになります。

第三者による放火

放火は出火原因の4位にランクインする火災原因で、放火の疑いも含めるとなんと1位です(令和元年消防白書より)。

第三者による放火で物件が全焼した場合、基本的に火災保険で補償されます。

また、入居者の家財については、入居者が加入している火災保険で支払われます。

第三者による放火は民法上の不法行為を構成しますから、放火犯に対して損害賠償請求ができます。が、実際に賠償金を支払える人は少ないと思いますので、自分が加入している火災保険で補償してもらうのが現実的でしょう。

隣家からの延焼

隣家からの延焼による火災は、火災保険で補償されます。入居者の家財についても上記同様に入居者が加入している火災保険で対応します。

延焼の場合、失火責任法に「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」と規定されているため、失火者に重大な過失がない限りは損害賠償請求をすることができません。

なお、民法709条とは不法行為による損害賠償請求の規定です。

重大な過失とは、判例によると寝たばこなどが該当するようです。失火者にこのような重過失がない限りは、自らの火災保険で対応するしかありません。

落雷による火災・損傷

落雷によって火災が発生した場合や、火災が発生しないまでも設備が故障した場合などには、火災保険で補償されます。入居者の家財は上記同様に入居者が加入している火災保険で対応します。

しかし、高層マンションなどでない限り、所有物件に雷が落ちるということはあまり考えられません。

気象庁HPによると2005年から2017年の12年間に報告のあった落雷被害件数は1540件だったそうなので、年平均約128件です。自分の物件がこの中に入る確率は低そうですね(笑)

入居者の過失による火災・爆発

入居者の過失(=軽過失)によって火災・爆発が起きて物件に損害が発生した場合はどうでしょう。賃貸借契約が絡んでくるので、ちょっと複雑になります。

大前提として、火災の原因が入居者の軽過失だった場合は、前述の「失火責任法」により、入居者に対して「不法行為による損害賠償請求」することができません。

物件のオーナーはもちろん他の部屋の入居者も、出火の原因となった入居者に対して「不法行為に基づく損害賠償請求」はできないということです。

しかし、出火元の入居者はオーナーとの間に賃貸借契約を結んでいますので、出火元の入居者には「賃貸借契約に基づく原状回復義務」が発生します。つまり、借りた部屋に損傷が発生した場合は、それを修理した上でオーナーに返さなくてはいけません。

以上を踏まえて、以下見ていきます。

火災により①各入居者の家財、②出火元の部屋、③それ以外の部屋、④共有部分等に損傷が発生しますが、それぞれどの保険で補償されるのでしょうか。

まず、「①各入居者の家財」については各入居者が加入する火災保険で補償されます。

そして、「②出火元の部屋」についても、出火元の入居者が加入している「借家人賠償責任保険」で補償されることになります。

借家人賠償責任保険とは

入居者が加入する家財保険の特約として加入する保険。

大家に対する借家人賠償責任に基づく賠償費用を補償するもの。

入居者は前述の「賃貸借契約に基づく原状回復義務」により、火災で損傷した部屋を修理しなければなりませんので、そのときに使えるのがこの保険です。この保険を利用して居室を修理してもらいます。

「③出火元以外の部屋」はオーナーの火災保険で修理をします。私が調べたところ、「その部屋の入居者の借家人賠償責任保険で修理する」という見解もあったのですが、借家人賠償責任保険はその入居者の過失が前提となっているので、出火元以外の入居者は使えない気がするんですよね。

私は、以前、この点について保険会社に確認をしています。

ですので、それを基にするならば、出火元以外の部屋はオーナーの加入する火災保険で修理する、という対応になると私は思っています。

まあどちらにしても、オーナーか入居者どちらかの保険で対応できると思います。

そして、最後に「④共用部分等」についてはオーナーの加入する火災保険で補償されます。

もっとも、火災原因となった過失の軽重や加入している保険の種類等、各事案によって変わることもあるようですが、どちらにしても、オーナー及び入居者がしっかりと保険に入っていればきちんと補償はされそうです。

【火災保険の補償範囲 基本・火災編】まとめ

基本編と火災編を書いてみました。

どんな事故であれば補償されるのかが、少しイメージできたでしょうか?

中でも入居者が原因の火災は少し複雑でしたが、オーナーと入居者がしっかりと保険に入っていればどちらかの保険で対応できると思います。オーナー自らが入る保険以外にも入居者に加入させる保険もチェックしておくことが重要ですね。特に「借家人賠償責任保険特約」は加入させた方が良いでしょう。

もちろん、加入している保険の約款を確認したり、担当者に聞いたりして確認することも重要です。

また、最終的には裁判という可能性もありますから、弁護士に確認したり自分で民法を勉強したりするなどの対策も必要かと思います。

オーナーとしては、保険で補償されない事故について、特に備えていきたいですね。

参考になれば幸いです。

保有物件は以下のとおり

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