【経験談】地方・中古・木造物件のチェックポイント①【5点】

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

セミリタイアに向けて給与以外のCF(キャッシュフロー)を育てております。

6年前の2014年に初めて収益物件を購入、現在では3棟18室に拡大し、毎月40万円ほどのCFが入ってくるまでに育ちました。

今日は、地方の中古物件を買う時に「これだけは注意していたチェックポイント」をいくつかあげたいと思います。

もちろん、

  • 論点が全然違う
  • 他に注意すべきところがあるだろ
  • これだけじゃ足りない

などの意見があると思います。

私もまだ地方中古物件3棟しか経験していない若輩ですし、百戦錬磨の不動産投資家さんたちとは比べ物になりません。

ですが、

  • サラリーマンの副業として
  • 不動産の業界人ではない人間が
  • 地方の中古木造物件(利回り12%以上を想定)を買う時

に注意していた条件は紹介できるかなと思います。

あくまで私の経験と主観に基づくものですし、これ以外にも見るべき条件は細かくあることも承知しています。

ですので、参考程度に見てもらえればと思います。

5つのポイントを経験を交えて紹介します!!

1Rや1Kは避ける

実際に、地方の木造物件で利回りが高いものの中には1R物件も多くあります。

しかし、地方の中古物件で1Rや1K物件(以下1R物件という)は避けた方が無難と思います。

理由は入居付けが難しくなるからです。

地方でも、中心都市の駅近マンション(SRC造)であれば入居の可能性はありますが、駅から離れた木造アパートの1R物件は入居付けが非常に難しいと思います。

20㎡に満たない狭い物件は、都心で利便性が高いところだからこそ需要があるのであって、土地が比較的余っている地方では敬遠されがちです。

また、1R物件では複数人の入居は不可能で、単身の方が前提となります。

私の保有物件はすべて2K以上ですが、その2/3が単身者です。

つまり、都心と比較すると

  • 都心部:単身者数多い、想定入居先は1R物件
  • 地方:単身者数少ない、想定入居先は1Rから2DK

となり、ただでさえ数の少ない単身者を1R~2DKの物件で取り合うことになるわけです。

そうなると、やはり広い物件の方が人気です。

地方は家賃自体がそもそも安いわけですから、1Rと2DKの家賃差があまり生じ得ません。そうなると、広い2K以上の物件がより人気となるわけです。

逆に言えば、2K以上の物件なら単身者に加えて複数人の入居者にも対応できるわけですから、想定入居者の裾野が広がります。

これは都心部と比べて賃貸需要の少ない地方では非常に大きな武器となります。

駐車場は必須

地方中古物件で立地が駅から離れている場合は、戸数分の駐車場は必須と思います。

想像がつくと思いますが、地方は車社会です。どこに行くにも車が必要なので、駐車場が確保できないというのは厳しいです。

サイトでのスクリーニングの際や業者に物件紹介の依頼をした際も、駐車場が確保できない物件はすべて避けていました。

そのくらい駐車場の有無は重要かと思います。

保有物件は、

①敷地内に戸数分あり

②敷地内に戸数+αあり

③敷地内になし

「おいおい③どうした」となりそうですが、この物件は建物の目の前が広大な空き地でした。

その持ち主さんに交渉して、その空き地借り上げることで駐車場を確保しました。

もちろん駐車場代を支払う分利回りは下がりますが、それを見越して指値を入れたところ300万円の値引きが通りました(ラッキー)。ですので、駐車場代を支払っても利回りは確保できたのでした。

このように少し視野を広く持てば駐車場を確保できる物件というのも隠れていますので、「敷地内駐車場なし」となっていても諦めなければ優良物件が見つかるかもしれません。

また、世帯×2台分は必須と書かれている本も目にしましたが、単身での入居者もそれなりにいることから、そこまでは必須とは言えない、というのが個人的な感想です。

湿気に注意

木造物件の場合は湿気に注意が必要です。

物件調査に行った際に、まず日当たりや風通しが悪く湿気のこもる立地ではないかを見ます。

経験では、大きな森や林の近く、がけや擁壁の近く、用水路の横などの立地は湿気が多いことがよくありました。晴れていて何日も雨が降っていないのに地面が湿っぽいなどの兆候があったら要注意です。

また、空室があれば中に入ると思いますが、ドアを開けた瞬間の匂いや部屋の中の空気を感じることも重要です。

閉め切っているので多少は仕方ないですが、カビ臭かったり、明らかにじめっとした空気を感じられたりしたら要注意です。

床もすみずみまで歩いてみて、床鳴りがしたり柔らかくなっている箇所があったりしないかを確かめました。そのような箇所があった場合、床下に湿気がたまり、腐っている箇所があることを疑わないといけないかもしれません。

建物自体に多少問題があっても木造なら何とかなることも多いようですが、立地だけは変えられないのでよく見ておきましょう。

私の物件も一部屋だけ湿気にやられた部屋がありました。鉄骨だったので躯体には大きな影響はないですが、家賃を少し下げざるを得なくなりました。

家賃が安すぎる物件も避ける

一部屋の家賃が2万5000円を切る物件も避けていました。

なぜなら、いくら利回りが高くても家賃「額」が低すぎると問題が起こるからです。

利回りはあくまで物件価格と家賃のバランスを示す数値です。ですので、家賃額は低くても物件の価格も安いと高利回り物件となってしまいます。

利回りは大切ですが、地方物件の場合は家賃額にも注意が必要になるのです。

特に退去時のクリーニング費用やさまざまな修繕費により儲けが出なくなる恐れがあります。

これらの費用は家賃の低い部屋も高い部屋も大して変わりません。トイレの修繕費用の額なんて家賃額の高低に影響されませんよね。

ですので、家賃が安すぎると、せっかく入居中に稼いだ家賃収入が退去時のクリーニング費用や修繕費などですべて消える可能性もあります。

それを避けてある程度の儲けを残すためには、家賃額2万5000円を下回らないものが良いと思います。

2年で退去したと仮定すると、2.5万円×24月=60万円の家賃収入です。

これだけあれば多少修繕&返済をしたとしてもキャッシュは残るものと思われます。

ハザードマップをよく見る

同じく立地に関するものですが、ハザードマップでその立地に想定される災害をチェックしておいた方が良いと思います。

ハザードマップは自治体のホームページなどで検索すれば見つけることができます。

火災保険に加入すれば、ある程度の災害による損害はカバーすることができますが、最初から想定可能な災害は避けた方が良いに決まっています。

また、火災保険には一般的に「水災」というオプションを付けることができ、これによって床上浸水などによる損害は補償をしてもらえます。

しかし、水災オプションは高額のため火災保険料が大幅にアップしますし、一般的には床下浸水では補償してもらえません。床下浸水でも床下の消毒などにそれなりの額がかかるので、保険が効かないのは痛い出費です。

水災オプションの要否検討、床下浸水時の出費を抑えるという観点からもハザードマップのチェックは必須と思います。

浸水想定エリア外だったとしても、近年は集中豪雨や台風による想定外の被害が頻発していますから、なるべく川の近くの低地は避けた方が無難かと思います。

【地方・中古・木造物件のチェックポイント①】まとめ

購入時に「これだけは気を付けていた」ということをあげてみました。

もしかしたら他にもあったかもしれませんが、今書きながらすぐに浮かんだ5点を書きました。また、思うことがあれば書き足すか別記事で紹介したいと思います。

追加記事はこちら↓↓

不動産はその一つ一つが別物の投資商品となりますから、株のように一律の基準を示すことがなかなか難しいですね。

もちろん、何かしらのリスクがある物件でも他の部分でカバーができ、全体で見れば投資として成り立つ、という物件であればそれはきっと買いなのでしょう。

そこが面白いところでもあれば難しいところでもあるなと思います。

ということで、私が購入時に気を付けていたポイントをとりあえず5つ書きました。

私の主観・経験ベースですが、参考になれば幸いです。

保有物件は以下のとおり

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