【経験談】地方・中古・木造物件のチェックポイント②【4点】

不動産投資
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中流層のみなさん、こんにちは。むたろうです。

「収入は平均くらいですが、会社が嫌いなのでセミリタイアしたい」をコンセプトにブログを書いています。

セミリタイアに向けて給与以外のCF(キャッシュフロー)を育てております。

6年前の2014年に初めて収益物件を購入、現在では3棟18室に拡大し、毎月40万円ほどのCFが入ってくるまでに育ちました。

今日は、地方の中古物件を買う時に「これだけは注意していたチェックポイント②」をいくつかあげたいと思います。

なお、チェックポイント①の記事はこちらです↓↓

もちろん、

  • 論点が全然違う
  • 他に注意すべきところがあるだろ
  • これだけじゃ足りない

などの意見があると思います。

私もまだ地方中古物件3棟しか経験していない若輩ですし、百戦錬磨の不動産投資家さんたちとは比べ物になりません。

ですが、

  • サラリーマンの副業として
  • 不動産の業界人ではない人間が
  • 地方の中古木造物件(利回り12%以上を想定)を買う時

に注意していた条件は紹介できるかなと思います。

あくまで私の経験と主観に基づくものですし、これ以外にも見るべき条件は細かくあることも承知しています。

ですので、参考程度に見てもらえればと思います。

その①の記事に加えて4点を解説します。

3点ユニットはやめる

3点ユニットはビジネスホテルの風呂を想定してください。

こんな感じのやつですね。

その①の記事で書いた1Rや1K物件を避ける、と観点は似ています。また、そもそも1R物件に3点ユニットが多いという傾向もあると思います。

まず、なぜ3点ユニットを作るかと言えば、面積を節約したいからです。風呂とトイレと洗面をまとめてしまえば、その分面積が少なく済みます。狭い土地に物件を建てるにはちょうど良いわけです。

都心と比べると土地に余裕のある地方では広めの物件が好まれますが、水回りについても同じです。また、面積が同じくらいの部屋でも、風呂・トイレ別、独立洗面台の部屋の方が入居付けはしやすいですし、家賃も高く取れる傾向があります。

逆に言えば、家賃を下げれば3点ユニットでも勝負できるのかもしれません。しかし、地方では家賃を大きく下げることはできません(家賃の最低ラインがあるため。その①の記事参照)ので、やはり勝負できる幅が狭まるかと思います。

私も物件回りの際、2Kの間取りの部屋ではいくつか3点ユニットを見かけました。いくら利回りが高くても、地方の中古物件で3点ユニットは入居付けが難しいと思われます。

せっかく地方で買うのですから、どーんと広い物件に目を向けるようにしましょう!

和式トイレも避ける

これは賛否両論あるかもしれません。

が、和式トイレが不人気なのは誰もが認めるところだと思います。不人気であれば家賃を下げればいいのかもしれませんが、上記と同じく、地方ではむやみに家賃を大きく下げることができません。

また、特に若い入居者や女性は和式トイレを避けます。都心と比べると賃貸需要が低い地方では、なるべく入居者の裾野は広くしておくべきなので、和式トイレでその裾野を狭めることはしない方が得策だと思います。

しかし、このように、段差のついた和式トイレは簡易洋式トイレを取り付ければ、洋式トイレのようになります。

私の物件のうちの一つはこの簡易洋式トイレにしていますが、入居付けに問題はないと感じます。

段差のついた和式トイレであれば簡単にリフォーム可能ですので、そのような和式トイレの物件であれば逆にチャンスかもしれません。

戸数は4戸以上

狭い土地に建てられた2DK×4戸の間取り(1階2部屋、2階2部屋)の物件もよく見ます。

全体的に四角い形の物件ですね。下手すると、2DK×2戸の間取り(1階1部屋、2階1部屋)なんかもあります。こういう物件、利回りが高いことが多いんですよね。

ですが、これらの物件は避けた方が良いと思います。

理由は、ローンで物件を購入した場合、退去リスクへの分散が効かないからです。現金で買うならまだ、ただの退去で済みますが、ローンで買った場合は返済額も気にしなければなりません。

4部屋しかないと、1部屋空きが出たら賃料の25%が失われます。2部屋空きが出たら50%です。

ローンの返済比率が50%と仮定すると、2部屋の空きで持ち出しとなり、CF赤字が見えてきます。

これが6部屋の物件なら、3部屋の空きまでは持ち出しがありません。

当たり前ですが、戸数と退去者が出る確率には相関性はありません。6部屋の物件でも4部屋の物件でも同じ確率で退去者が出ると考えると、部屋数は多い方が良いに決まっています。

特にローンを組んで1棟目に買う物件は4部屋以上がいいでしょう。私の1棟目は6部屋の物件で、2部屋の賃料でローン返済ができる物件でした。そのような物件なら、1棟目から「大きく負ける」ということは避けられる可能性が高いと思います。

自分目線で考えないことも大切

もしかすると、上記の3点ユニットや和式トイレの話と矛盾するかもしれませんが、書きたいと思います。

「入居目線で物件を見ましょう」とよく言われますが、「入居者目線」とは何でしょう?

それを考えるときに、自分目線だけで考えないようにしましょう。

例えば、私で言えば、「独身、サラリーマン、幼い頃からそこそこ都会のそこそこ綺麗なマンション住み」という過去の経験から得られた目線で物件を見てしまう傾向にありました。

ですが、この目線以外の「入居者目線」がたくさんあります。

  • サラリーマン → 自営業、無職、学生、生活保護、外国人、季節労働者、老人
  • 独身 → 妻子持ち、単身赴任、祖父母と孫、シングルマザー(ファザー)

などなど、自分とは全く違う属性、バックボーンを持っている人たちがたくさんいます。特に都心に近い地域で育った人間からすると、想像しにくい部分もあると思います。

しかし、実際に物件を運営してみて、外国人を除く上記すべての属性の入居者を経験しました。

「こんなところ、だれが住むんだよ」と思うこともあるかもしれませんが、もしかするとそれ、あなたの偏見かもしれません。

そういう意味では、人生や仕事で様々な経験を積んできた人は、こういった場面で有利かもしれませんね。しかし、経験がなくても想像力を働かせれば、自分目線だけの物件探しから脱却できると思います。

とにかく、「この物件、自分は住まないかもしれないけど、誰かが住むかもしれない」という目線を持てば、掘り出し物に出会えるかもしれません。

【地方・中古・木造物件のチェックポイント②】まとめ

購入時に「これだけは気を付けていた」ということを、追加で書いてみました。

とにかく地方物件について、全体を通して言えるのは、

  • 入居者の裾野が広くなるような物件を選ぶ(自分で狭めない)
  • 様々な属性を持つ人がいることを理解し、視野を広く持つ
  • 金額の最低ラインを意識する(家賃、退去数)
  • 立地は購入後に変えられないのでよく見る

だと思います。

前回に引き続き、私が購入時に気を付けていたポイントを書きました。

私の主観・経験ベースですが、参考になれば幸いです。

保有物件は以下のとおり

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